lainformacion.comFinanzas personales

Practicopedia > Categorías > Finanzas personales > Banca > Cómo es y cómo me afecta la nueva ley hipotecaria

Cómo es y cómo me afecta la nueva ley hipotecaria

La norma será aprobada como proyecto de Ley en la segunda mitad del año.

piso2_5_0.JPG

25/07/2017 por: Laura Martínez Álvarez

Esta semana se han conocido los primeros datos de la ley de crédito hipotecario, que el Ministerio de Economía tiene lista para trasladar al Consejo de Estado. Iria Aguete, responsable del departamento de Banca de reclamador.es nos da todas las claves sobre la nueva ley hipotecaria.

  1. 1 Cuáles son los principales cambios de la ley hipotecaria

    Los cambios propuestos en el anteproyecto de ley hipotecaria que el ejecutivo ha enviado al Consejo de Estado esta semana vienen marcados por una directiva europea en la que se pide a España que legisle en los siguientes ámbitos:

    - La obligación de informar por escrito y de forma normalizada al consumidor sobre las características del contrato. Incluyendo la posibilidad de acudir al notario con antelación a la firma de la hipoteca para que nos informe sobre las distintas cláusulas que contiene.

    - La regulación (que no prohibición) de la venta de otros productos vinculados a la hipoteca, como pueden ser seguros, tarjetas, cuentas nómina, etc.

    -Se limitan las comisiones por cancelación anticipada del préstamo.

    -También se regula la posibilidad que tiene el banco de cancelar la hipoteca por impagos, marcando unos límites por debajo de los cuales no se podría resolver el préstamo por parte del banco.

    En general son cambios que también vienen impulsados por los últimos escándalos de la banca en España y que ya vienen avalados por multitud de sentencias que dictaminan que las prácticas habituales de la banca, hasta el momento, no protegían los derechos de los consumidores que firmaban contratos que los ataba a condiciones abusivas durante décadas.

  2. 2 Cuándo entra en vigor

    España ya está fuera de plazo para trasponer la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, es decir, para tener una norma propia que incluya todas las medidas que nos pide la Unión Europea.

    El plazo finalizó en marzo de 2016 y, de hecho, estamos advertidos por la Unión Europea de que nos enfrentamos a duras sanciones de no hacerlo rápido. Aún así, el Gobierno se está tomando su tiempo con este Anteproyecto de Ley y se desconoce cuándo se finalizará su redacción y entrará en vigor.

    Lo cual resulta más incomprensible aún cuando en los juzgados no paran de condenar a las entidades financieras por las malas prácticas en la concesión de hipotecas generando muchísima inseguridad en la firma de nuevos contratos. La aprobación de esta nueva ley podría aprovecharse para generar confianza en las personas que están pensando en hipotecarse.

  3. 3 Si ya tengo una hipoteca, cómo me afecta

    En general, esta ley no se aplica a los contratos que ya han sido firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, pero hay excepciones. La más importante de las excepciones se aplicará cuando se quiera hacer un reembolso anticipado del préstamo, es decir, cancelar parte o toda la deuda. Porque en estos casos se podrán limitar la compensación que debe recibir el banco.

  4. 4 Con esta nueva ley, va a ser más difícil que los bancos den hipotecas

    Éste es un argumento que la banca está intentado que cale para tratar de relajar los requisitos de transparencia en la contratación de hipotecas. Para tratar de decirnos, “vais a pagar más por la hipoteca con estos nuevos requisitos que nos imponen”.

    Pero es un argumento que trata de manipular a la opinión pública y que claramente deja en entredicho las intenciones de las entidades financieras de ser transparentes con sus clientes. Si no, ¿por qué debería encarecer una hipoteca el informar de forma clara, comprensible y con garantías de las obligaciones y deberes que conlleva el contrato para ambas partes?

    Otra cosa es que el cliente vaya a tener consciencia desde el primer momento de todos los costes que suponga el préstamo y que, por lo tanto, medite más la operación antes de la firma.

    Es una reflexión que debe hacerse, y bien, antes de firmar un contrato que de media nos supone el desembolso del 30% de nuestros ingresos durante muchos años. Es decir, no va a encarecer las hipotecas pero la ley sí consigue mejorar la información que reciben los consumidores cuando solicitan un préstamo. El consumidor conocerá todos los costes y gastos presentes y futuros del contrato.

  5. 5 Con la nueva ley, ¿los notarios tendrán más responsabilidades sobre las cláusulas de riesgo?

    Aquí hay que recordar que hoy en día los notarios tienen obligación de asegurarse que los titulares de una hipoteca conocen y entienden todo el contenido y consecuencias de lo que firman. Pero ya ha quedado demostrado que en la práctica esto no sucedía y que los contratos se redactaban de forma farragosa sin que el acto ante el notario sirviese para aclarar dudas o advertir de forma seria de la inclusión de determinadas cláusulas.

    Dicho esto, parece que el anteproyecto pretende abrir la puerta a que se puedan producir dos visitas al notario cuando se firma una hipoteca. Una primera visita, voluntaria para el consumidor, donde podrá acudir a informarse sobre el contenido del contrato y una segunda para la firma.

    Hasta aquí no supone un cambio novedoso con respecto a la legislación actual ya que hoy en día el texto de la escritura ya debía estar a disposición de los consumidores con 3 días de antelación para que pudiesen examinar el contrato. Con la nueva ley el periodo se extendería a 7 días y el consumidor deberá firmar un acta que acredite que ha acudido a la cita. Quedará por ver si existe un verdadero control sobre la redacción de estos textos y sobre la labor de asesoramiento imparcial dentro de las rutinas de sus notarías.

  6. 6 ¿Qué dice la nueva norma sobre los impagos?

    En este punto el ejecutivo se ha visto obligado a legislar debido a la presión que han ejercido los tribunales españoles elevando a la Unión Europea algunos casos de reclamación de deudas. Y es que no estaba claro, y sigue sin cuantificarse, cuando un banco podía dar por finalizado el préstamo y exigir toda la deuda de golpe cuando había impagos.

    Así este anteproyecto quiere dejar claro, mediante porcentajes de deuda impagada, cuando se puede exigir toda la deuda y acudir a los tribunales para exigiría; lo que derivaría en una ejecución hipotecaria y un posible desahucio.

    Se baraja que el margen podría ser de un 2% del préstamo concedido en los primeros años del préstamo y de un 4% en lo siguiente. Dada las dudas que existen hoy en día sobre cuál es el límite de impagos por lo que tomar medidas judiciales, es previsible que se aplique a todos los préstamos en vigor y no solo a los firmados a partir de la publicación de la ley.

  7. 7 ¿Y si tengo contratado mi préstamo en moneda extranjera?

    El proyecto incluye todo un artículo dedicado a estos préstamos y no es de extrañar por el impacto devastador que están teniendo muchas de las hipotecas multidivisa. Así parece que se regularía el cambio de moneda extranjera a otra de uso habitual del hipotecado y que la información sobre estos cambios se debe presentar en documento regulado.

    ¿Me pueden obligar a contratar algún seguro para concederme
    el crédito?

    En opinión de reclamador.es este punto es otro “quiero y no puedo” de este proyecto de ley. Y es que la Unión Europea deja bastante claro que se debe evitar lo que ha pasado en España durante los últimos años, la venta vinculada; por ejemplo, que para que te concedan el préstamo debas tener seguros con la entidad colaboradora del banco, las nóminas domiciliadas, planes de pensiones, etc.

    El texto actual deja muchas puertas abiertas y excepciones, como que el banco demuestre que los productos vinculados los ofrece en mejores condiciones que los del mercado.

    Creemos que este tipo de excepciones, basadas en generalidades, son complejas de controlar y en la práctica supondrá que siga existiendo barra libre para vender productos asociados como condición, escrita o no, de concesión de las hipotecas.

  8. 8 Si ya lo tengo contratado (algún seguro) ¿puedo darme de baja?

    Para las hipotecas en vigor habrá que revisar las cláusulas del contrato para saber si nos hemos visto obligados a contratar algún seguro y las consecuencias de darlo de baja. Lo más habitual es que hayamos firmado algún tipo de rebaja en el tipo de interés si contratamos cierto seguro pero que no tengamos obligación de contratarlo con el banco. Así que, reclamador.es aconseja revisar el contrato y comparar precios y coberturas entre los distintos seguros del mercado para saber si compensa darlo de baja o no.

  9. 9 ¿Hay alguna especificación respecto a los intereses de demora?

    Si, también bajo la presión judicial de los últimos años, el Gobierno plantea limitarlo a tres veces el interés legal del dinero más dos puntos. Lo que vendría a empeorar lo que actualmente dice la corriente jurisprudencial que suele poner el límite en tres veces el interés legal sin sumar ningún punto extra.

    ¿Qué tengo que hacer si quiero cambiar mi hipoteca variable a
    fija?

    El Gobierno quiere abaratar los costes de cambiar una hipoteca de tipo de interés variable a tipo fijo precisamente cuando en los juzgados están entrando más demandas para anular las cláusulas de gastos de las hipotecas.  Por lo que parece entreverse que ahora que los bancos tendrán que hacerse cargo conjuntamente de estos gastos, es ahora cuando se pretende abaratar la gestión.

    En reclamador.es también sospechamos que este abaratamiento intente usarse por parte de la banca como argumento comercial para cambiar hipotecas de tipo variable a tipo fijo cuando el Euribor está en mínimos históricas. Ya que en los últimos meses han sido muchas las alusiones de directivos bancarios a posibles subidas de los tipos de interés. Lo que podría verse como una forma de atemorizar a clientes y que el banco empiece a cobrar ya más ahora, y mucho antes de que los intereses suban.

  10. 10 Todos estos cambios, ¿incrementarán los gastos hipotecarios?

    En absoluto. Como decíamos anteriormente estas medidas no incrementarán los gastos de la hipoteca. Y lo que lamentamos es que no se esté aprovechando esta ley para dejar claro que los gastos hipotecarios no pueden cargarse únicamente al deudor, como ya ha dicho el Tribunal Supremo.

También te puede interesar

 

Subido el 25/07/2017 por:

Laura Martínez Álvarez
Laura Martínez Álvarez

De Tudela (capital del mundo), ahora exiliada en Madrid. Periodista por vocación, marmota por devoción. @tudelau

Videos relacionados